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专家:高房价掠夺数代人储蓄 转化为政府非税收入  

2016-11-16 14:49:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     专家称土地财政靠高房价掠夺数代人储蓄

     鲁桂华:土地财政以透支未来保短期增长?

随着国家统计局关于今年第三季度经济形势的统计数据的发布,我们不难注意到这样一些事实:

第一,2012年9月份70个大中城市住宅销售价格,与8月相比,下降的城市有24个,持平的城市有15个,上涨的城市有31个。

第二,2012年第三季度,地方财政收入4,594亿元,比去年增长26.8%。其中地方本级收入增幅较高,主要是受近月来房地产市场交易量增加带动相关税收增加以及加强国有资源(资产)有偿使用收入等征管的影响。

第三,根据媒体报道,截至2012年10月中旬,保利、万科、佳兆业、越秀、融创、中海等多家龙头房企已经出手拿地,金额超过220亿。而前期冷静观战的保利、中海、越秀等央企、国企也开始参战。

第四,各地新推出的保经济稳定的政策中,各项投资支出总计达10余万亿元。

深入地剖析这些事实,我们不难发现这样一种线索:地产商高价拿地,地方政府的土地出让收入等非税收入增加,政府的公共投资上升,房地产调控背景下房价似乎呈现反弹的态势。我不禁深深地担忧起来,在稳增长这一借口之下,依赖土地财政和高房价支撑的公共投资扩张的增长模式似乎又回来了。

我国的房地产市场存在泡沫,并且这一泡沫呈现出从一线城市向二、三线城市扩散,是不争的事实:

2012年诺贝尔文学奖获得者莫言在回应750万元的巨额奖金怎么花时笑称:“我准备在北京买套房子,大房子,后来有人提醒我说也买不了多大的房子,5万多一平方米,750万也就是120多平方米。”连诺贝尔奖获得者买房都感觉到困难,难道不是滑稽的高房价的一个证据吗?

根据我们过去的分析,北京、上海、杭州等一线城市,需要2.53代人的储蓄才能买一套100平方米的公寓,长沙、南昌和太原等二线城市,需要1.26代人的储蓄才能买一套100平方米的公寓,即使像岳阳、保定等三线城市,也需要0.81代人的储蓄才能买一套100平方米的公寓。穷尽一生的储蓄,尚且不能支付一套100平方米公寓的价格,这是不是意味着房价中存在相当的泡沫?从一线至三线城市,泡沫程度依次递减,是不是意味着泡沫沿这一路径在向二、三线城市蔓延?

在房价存在相当泡沫的背景下,为了保短期中的增长,后果必将十分严重!这些后果至少包括:

第一,当需要我们数代人的储蓄才能够买得起一套公寓的时候,这就说明,高房价以及背后高地价的本质,是把我们几代人的储蓄,转化为政府的非税收入,进而转化为高速公路、地铁、机场、大桥等政府公共支出。随着时间的推移,随着上一代人储蓄的耗尽,随着我们未来的储蓄通过房地产按揭贷款转化为当前的买房支出。老百姓未来还有充足的储蓄吗?如果没有,未来的公共支出靠什么来维持?未来的增长怎么办?依赖高房价、高地价来维持的土地财政是可持续的吗?

第二,高房价对数代人储蓄的掠夺,同时也意味着当前和未来老百姓消费能力的萎缩。公共支出,尤其是公共的投资支出,意味着未来的产出增加,意味着未来商品和服务的供给的增加。公共支出无疑是当前的总需求,依赖土地财政而增加的公共支出,无疑能够增加当前的总需要从而起到保增长的作用。但是,在当前和未来消费能力萎缩、未来商品和服务的供给增加的背景下,未来供过于求的矛盾必将十分突出,靠什么保证未来的增长?

第三,高房价和低的租金房价比,将大大降低房产的出租收益率。为了保证持有住房出租的收益,房产拥有者将有极强的动机提高租金水平。我们注意到,相较以往,北京等一线城市的租金水平趋于上升。高房价和逐渐上升的租金水平,必将导致企业成本上升,从而导致资本逐渐流出这些地区,甚至导致资本流出中国,从而危及长期中的可持续增长。这不同样意味着依赖土地财政的增长模式,是以牺牲未来的可持续增长为代价吗?

关于中国的高房价,有一种为之辩护的观点,那就是中国的城市化进程在持续,而城市化进程,意味着对城市住宅的需求,从而支持着高房价。这种观点,极富于欺骗性,为此,我们有必要对其进行批判。

为农民在城市提供住房,就是城市化?显然,在城市化的过程中,不仅要为进城的农民提供住房,更重要的是:其一,要为进城的农民提供就业机会,而提供就业机会,靠的不是房地产投资,而是在制造和服务业等领域的投资,即要用不断增长的资本存量来吸纳进城农民就业;其二,随着资本存量增长,商品和服务的供给增加,那么就需要不断增加的市场需求,而市场需求的增长,必须以原有城市居民消费能力的增长为前提。这些分析表明,城市化,应该是房地产供给、资本存量和消费能力等多变量之间的协调增长。没有资本存量增长和消费能力增长为前提,我国的城市化进程,将是农民贫困化的进程!

但愿我的担忧,只是杞人忧天。

(作者为中央财经大学教授)

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